La regulación de las subastas en el ámbito judicial español se encuentra recogida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y en particular, el artículo 670 establece las pautas a seguir en el caso de subasta con postores
- Aprobación del Remate en Favor del Mejor Postor
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Si la mejor postura supera el 70% del valor de tasación, el secretario judicial responsable debe aprobar, en el día o el siguiente, el remate a favor del mejor postor. Sin embargo, muchos juzgados no cumplen con esta disposición, lo que puede generar problemas. Sin dicha aprobación, el deudor puede cancelar la subasta pagando la deuda, incluso meses después del remate.
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El rematante tiene 40 días hábiles, excluyendo ciertos días festivos, para depositar la diferencia entre lo ya depositado y el precio total del remate.
- Situación del Ejecutante como Mejor Postor
- Si es el ejecutante quien ofrece la mejor postura que supera o iguala el 70% del valor de tasación, una vez aprobado el remate, se calculará la cantidad debida. Posteriormente, el ejecutante depositará la diferencia si la hubiere.
- Pago a Plazos en Subastas Judiciales
- En casos donde se ofrecen posturas superiores al 70% pero con pagos a plazos garantizados (hipotecarios o bancarios), el ejecutante puede optar por adjudicarse el inmueble por el 70% del valor de salida dentro de los 20 días posteriores. Si no lo hace, se aprueba la mejor postura con sus condiciones de pago.
- Mejor Postura Inferior al 70%
- Si la mejor oferta es inferior al 70%, el deudor tiene 10 días, desde que se le notifica el resultado, para presentar un postor que supere el 70% del valor de tasación o que al menos cubra la deuda completa. Aquí hay controversias. En ciertos casos, el deudor puede presentar a alguien que ofrezca menos que el postor inicial, siempre que cubra la deuda.
- Ausencia de Mejor Postor
- Si el deudor no presenta un mejor postor y el ejecutante tampoco mejora la postura, éste puede solicitar la adjudicación por el 70% del valor o la cantidad que se le deba, siempre que sea superior a la mejor oferta y al 60% del valor de tasación.
- Subasta de Vivienda No Habitual
- Si el inmueble subastado no es la vivienda habitual del deudor, el ejecutante puede pedir la adjudicación del bien por el 70% del valor o la cantidad que se le deba, siempre que sea superior a la mejor postura.
- Situación donde no hay mejora
- Si el ejecutante no mejora la oferta y esta es inferior al 50% del valor de tasación, pero es suficiente para cubrir la deuda, el juez debe aprobarla. Si no se cumplen estas condiciones, el Secretario Judicial, considerando varios factores, decidirá sobre la aprobación del remate. En desacuerdo con la decisión, se puede interponer un recurso.
Este artículo refleja la complejidad y las particularidades de las subastas judiciales en España, donde cada detalle puede tener significativas implicaciones legales y económicas para las partes involucradas. Es esencial conocer y comprender estos aspectos para navegar con éxito en el ámbito de las subastas judiciales.
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